(나) 직권에 의한 특별매각조건
① 거래의 실상을 반영하거나 매각절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은
배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운
매각조건을 설정할 수 있다(민집 111조 1항). 합의변경조건 및 직권변경조건을 다시 직권으로
변경할 수 있다.
이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없는 최저매각가격이라도 직권으로 변경할 수 있으나, 그
변경은 수긍할 만한 합리적인 이유가 있는 경우에 한하여 허용된다(대결 1994.11.30. 94마1673). 경매의 근본에 관한 매각조건은
변경할 수 없다.
② 직권에 의한 매각조건의 변경은 법정매각조건 또는 법원에 그 결정을 위임한 사항, 즉
일괄매각(민집 98조) 등의 사항에 대하여 그 내용만을 변경하는 경우뿐만 아니라 직권으로 새로운 사항에 관한 매각조건을 설정하는 것을 포함한다.
경매가 기본적으로 매매와 다를 바 없고, 법원의 다른 재판 행위에 비하여는 기술적·합목적적 성격이 강하여 새로운 매각조건을 부가하는 것을 금지할
이유는 없을 것이므로, 경매 법원이 새로운 매각조건을 적절히 설정·부가할 수 있다. 다만, 매각조건의 변경을 무한정 허용하는 것은 아니고,
거래의 실상을 반영하거나 경매절차의 지연을 방지하고 경매를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에만 매각조건을 변경하거나 새로운 매각조건을
설정할 수 있고, 매각조건을 변경할 수 있는 시기도 배당요구의 종기까지로 제한되어 있다.
③ 법원이 직권으로 법정매각조건을 변경할 경우에는 매각조건변경결정을 한다. 결정의 고지방법도
합의변경의 경우와 같다. 직권에 의한 매각조건변경결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민집 111조 2항). 변경 범위를 확대하여
새로운 매각조건을 설정할 수 있도록 법원에 재량을 부여하게 되므로 구체적인 경우에 이해관계인의 이익을 부당하게 해치는 매각조건이 설정될 가능성이
있으므로, 매각조건의 변경에 의하여 이익이 침해된 이해관계인의 불복이 허용되는 것이다. 이와 달리 합의에 의한 매각조건의 변경에는 불복이
허용되지 않는다.
④ 직권에 의하여 매각조건을 변경할 경우 법원은 집행관으로 하여금 그 부동산에 대한 필요한
조사를 명할 수 있다(민집 111조 3항, 민집규
58조). 즉 집행관은 조사를 위하여 필요한 경우에는 그 부동산에 출입할 수 있고, 채무자
또는 그 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있으며, 그 부동산에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는
등 적절한 처분을 할 수 있을 뿐 아니라(민집 82조의 준용), 집행관은 조사를 하기 위하여 필요한 때에는 소속 지방법원의 관할구역 밖에서도 그
직무를 행할 수 있다(민집규 46조 3항의 준용).
[결정문례](직권변경)
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○ ○ 지 방법 원
결 정
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매
채 권 자
채 무 자
소 유 자
주 문
이 사건 경매에 있어서 별지 목록 기재 부동산의 최저매각가격 금 ㅇㅇㅇ원을 금
ㅇㅇㅇ원으로 변경한다
이 유
이 사건에 관하여 최저매각가격에 대한 매각조건을 변경함이 상당하다고 인정되므로
민사집행법 제111조 제1항에 의하여 직권으로 주문과 같이 결정한다.
20 . . .
판 사 ㅇㅇㅇ (인)
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⑤ 실무에서 저당권부 별도등기있는 집합건물에 관하여 경매신청이 있는 경우 토지(대지권)에 대한
저당권을 인수할 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건을 다는 경우가 많다.
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